2024年7月22日
建物で雨漏りというと屋根材や外壁が経年劣化したことで起こるという場合が多くなっています。
そのため建てられてからある程度の年数が経ってから起こることが多いのですが、中には新築なのに雨漏りが発生するということもあります。
そんな際に重要となるのが「瑕疵担保責任」です。
ここではそんな瑕疵担保責任についてと、その保証の範囲、新しく改定された「契約不適合責任」などについて紹介していきたいと思います。
瑕疵担保責任とは売買契約、請負契約を結ぶ際の目的物に瑕疵がある場合に売主が買主に対して責任を負うという決まりのことを言います。
「瑕疵」とは基本的な品質が欠けているなどの欠陥のことを指しています。
日本では一時期、悪質業者の施工や手抜き工事などが原因で欠陥住宅問題が社会問題となった時期がありました。
その頃に「新築住宅については責任期間を10年」という決まりができました。
それが瑕疵担保責任です。
新築で10年以内に雨漏りが発生した場合には瑕疵担保責任によって「ハウスメーカー」「工務店」「不動産会社」などが無料で修理をするという可能性が高くなっています。
ただ、この瑕疵担保責任は法律で規定されている保証される部分として「建物すべてにおける瑕疵」ではなく、「住宅の構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」とに限定されていました。
また、瑕疵に気づいてから1年以内に売主に対して責任追及をするという必要もありました。
新築住宅は高額な買い物となるために建築したハウスメーカーや工務店などが倒産したとしても「瑕疵担保責任保険」によって買主を保護する仕組みとなっていました。
瑕疵担保責任は契約書に「10年」と定められているため、10年以上経った建物で発生した雨漏りについて瑕疵担保責任によって補修をしてもらうというのは難しくなっています。
ただ、例外としてそもそも雨水が浸入してくるための機能を備えていないといったような明らかな不法行為があった場合などには最長で20年の責任追及がなされる場合もあります。
そのため、すぐにあきらめてしまうのではなく、どういった瑕疵があったのかを調べるということが重要だと言えます。
では瑕疵担保責任によって無料で補修がなされたのはどういった例があるのかについて紹介していきます。
瑕疵担保責任の考え方では「瑕疵」があった場合に保証を受けるというもので、経年劣化による雨漏りは本来対象になりません。
しかし実際には10年未満の経年劣化でも雨漏りについて無料で補修される場合があります。
例えば外壁から雨漏りが起きた場合、外壁そのものが10年以内に経年劣化するということは基本的にはありません。
ということは外壁の内側にある防水シートがしっかりと施工されていなかったという可能性が高いのです。
ここがしっかりと施工されていれば雨水が浸入したとしても内部に雨漏りとして影響することはありません。
そのため「防水シートの不具合」ということで10年未満の雨漏りについては無料で補修されることが多いのです。
新築の際に注意しなければならないのがリフォームです。
特に建物を建てた業者と別の業者でリフォーム工事を行った場合は、その工事を行った部分については保証から外れることとなります。
そのため元のハウスメーカーや工務店からの無料保証は受けることができなくなります。
例えば太陽光発電システムのパネルを設置した場合などは設置した部分は設置した業者の保証が受けられますが、それ以外の部分についてはパネルを設置した業者からも元の新築業者からも保証を受けられないということになります。
リフォーム工事をする前に必ず契約書を確認しておくことが重要です。
新築10年以内にリフォーム工事を行う場合は保証を確認しておくようにしましょう。
新築住宅を購入する際に売買契約書に10年未満の年数で瑕疵担保責任を設定している場合があります。
ただ、こうした短い年数の記載よりも雨漏り補修の工事は優先するようになっていますので、屋根や外壁などに瑕疵があって雨漏りが発生した場合は記載に優先して10年間は雨漏りの補修工事を無料で受けることができるようになっています。
ある程度の築年数が経っている中古物件の場合は「建物の状態」「契約書の記載内容」などによってかなり差があります。
裁判までいった例も多くありますが、結果もさまざまです。
中古物件を購入する際には雨漏りの保証がされる「既存住宅瑕疵保険」に加入しておいた方が安心だと言えます。
新築住宅には瑕疵担保責任があり、瑕疵保険への加入が義務付けられています。
また、中古物件やリフォームを行う際にも保険が用意されています。
さらに2020年には「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に改正されていますので、その部分にも注意が必要です。
新築住宅には瑕疵担保責任保険があり、これは義務化されています。
中古物件の購入には既存住宅売買瑕疵保険が、リフォーム工事にはリフォーム瑕疵保険がありますが、これらの加入は任意となっています。
国土交通省から住宅瑕疵担保責任保険法人として認可を受けているのは以下の5つの法人です。
✅・(株)日本住宅保証検査機構（JIO)
✅・(株)住宅あんしん保証
✅・(株)ハウスジーメン
✅・住宅保証機構(株)
✅・ハウスプラス住宅保証(株)
施工会社はこれらの保険会社と契約をして保険に加入するというのが一般的ですが、法務局などの供託所に対して法律に定められている補償金を預けておくという供託制度が利用される場合もあります。
瑕疵担保責任について説明をしてきましたが、実は2020年にこの瑕疵担保責任は「契約不適合責任」に変更されています。
ただし、この変更は「過去の契約を遡るものではなく、2022年以降の新規契約から適応」となっているので注意しましょう。
瑕疵担保責任では買主が売主に対して、
・契約解除
・損害賠償請求
を請求できるという権利がありました。
契約不適合責任ではこれらの2つに加えて
・追完請求
・代金減額請求
が追加されています。
簡単に言えば買主が請求できる権利が増えたということになります。
新築物件の場合は目に見えないような隠れた場所の瑕疵が売主の責任となっていました。
しかし契約不適合責任では「原則全範囲」が対象となっています。
壁紙が破れている状態で引き渡しをしたら売主が補修をしなければならないということになるのです。
瑕疵担保責任保険を利用することによって無償で補修を受けることができる可能性があるのですが、実際に利用する際にはいくつかの注意点があります。
ここではそれらの注意点について紹介していきます。
すでに雨漏りが発生している場合はもちろん補修を行う必要があるのですが、すぐに業者が対応できないことも多くあります。
雨漏りは放置しておくとどんどん被害が大きくなりますので、できる限りは応急処置しておきましょう。
水滴が落ちてくるところにはバケツや洗面器を置いたり、サッシの周囲に水滴がある場合はタオルなどで拭き取ったりすることが必要です。
多くの水が落ちている時にはブルーシートなどを広げるのも良いでしょう。
ただし、ベニヤ板を打ち付けたり、コーキング材を打ったりするのは後で本格的に補修をする際に邪魔になりますので避けるようにしましょう。
瑕疵担保責任は瑕疵に気づいてから１年以内に通知を行うという決まりがあります。
その期間を過ぎたら請求することができなくなりますので、雨漏りに気づいたらできるだけ早く施工した業者に連絡をするということが重要です。
瑕疵担保責任保険で保証される範囲は「構造上主要な部分」と「雨水浸入を防止する部分」に限られています。
そうした部分についての補修を目的としている保険となっているため、家電などの家財については損害賠償請求をすることはできません。
この点は一般的な火災保険と大きく違う点だと言えます。
瑕疵担保責任保険を利用して家の補修をした場合、その補修した範囲については保険金の免責範囲となります。
そのため、同じ場所から雨漏りが再発したとしても瑕疵担保責任保険を利用することはできません。
補修した業者や職人の技術が低かった場合は、雨漏りが再発してしまう可能性がありますので補修をする業者はしっかりと選ぶ必要があります。
施工した業者がまだ存在している場合は基本的には施工した業者が雨漏り調査を行うこととなります。
施工した業者が倒産などによってすでにない場合は住宅瑕疵担保履行法によって瑕疵についての工事代金が買主に直接支払われるようになっています。
新築住宅ですぐに雨漏りがしてきた場合には瑕疵担保責任によって無償で補修をしてもらえるようになっています。
基本的には「10年以内」という期限がありますので、年数を確認しておきましょう。
また、2022年以降は「契約不適合責任」となっており、さらに買主の権利が主張しやすくなっています。
いつ建てられた家なのかによって違う部分がありますので、これも合わせて確認しておくと良いでしょう。
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